1900亿！房地产开年密集发债，民营房企称没觉得放松
刘新歌
民营房企的融资阀门还未有明显的打开迹象。
密集发债几乎是房地产行业开年的例牌动作，在普遍钱紧的当下，房企的融资需求尤其强烈不过，与往年不同的是，国企，央企及具有国资背景的地方城建平台成为今年年初发债的主角
据时代财经不完全统计，截至1月19日，国企，央企及具有国资背景的地方城建平台成功发债或公布融资计划近100起，合计融资金额超1900亿元，债券品种包括abs，私募，小公募，超短期融资券等从用途看，募集资金多用于借新还旧及补充流动资金
日前，央行副行长刘国强表示:保持货币信贷总量稳定增长，综合运用多种货币政策工具，保持企业综合融资成本稳中有降。此后，记者注意到，监管层面多次强调金融机构要配合相关部门和地方政府，健全房地产调控长效机制。种种迹象都表现出了各方的积极态度。。
与此同时，1月17日，央行同步下调了中期借贷便利操作和公开市场操作逆回购利率各10个bp日前，2022年首期lpr报价出炉:1年期lpr为3.7%，较上期下调10个基点，5年期以上lpr为4.6%，较此前下降5个基点
不过，民营房企的融资阀门还未有明显的打开迹象1月以来，仅有龙湖，星河实业等几家房企公布了发债计划对民企来说，沐浴融资春风还需时日
国资房企开年密集发债
元旦以来，珠海华发，厦门象屿，华侨城，深业集团，保利置业等均已发布两次募资计划其中，珠海华发发行10亿元超短期融资券，10亿元中期票据，厦门象屿为15.8亿元小公募，10亿元超短期融资券，华侨城为20亿元超短期融资券，15亿元中期票据，保利置业为50亿元小公募和10.1亿元武汉保利广场资产支持专项计划abs，深业集团募资70亿元，分别为50亿元中期票据和20亿元超短期融资券
具有国资背景的地方城建平台成为这波发债潮中的主力近百起募资中，地方城建平台占比超8成，发债规模也较大时代财经统计发现，单笔超过50亿元的融资共10宗，7宗由地方城建平台发行，如广东省广晟控股集团的小公募为150亿元，广州产业投资控股集团的小公募为100亿元，天津滨海新区建设投资集团，福州城市建设投资集团各发债60亿元
借新还旧为此波发债的主要用途如深业集团的50亿元中期票据，11.82亿元用于偿还到期债券本金及利息，38.18亿元用于偿还借款本金，上海张江的45亿元小公募，40亿元将用于偿还有息债务，5亿元用于补充流动资金
不仅融资规模大，低廉的融资成本或更让民营房企羡慕时代财经统计发现，国资背景房企此波发债利率基本在4%以下日前，南京未来科技城发行一笔金额为5亿元的中期票据，发行利差为1.42%日前，济南城市建设集团有限公司发行一笔期限43天，规模16亿元的超短期融资券，利率仅为2.58%日前，中原豫资控股发行一笔15亿元的公司债，利率3.6%，创2021年以来中部六省同期限公司债券最低票面利率
事实上，从2021年四季度以来，房地产融资层面频频释放积极信号，国企，央企以及部分优质民企融资获得改善在1月18日举行的国新办新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜介绍，2021年末，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元
进入新的一年，政策端不断吹来暖风日前，央行同步下调了中期借贷便利操作和公开市场操作逆回购利率各10个bp在国新办新闻发布会上，央行副行长刘国强进一步表示:充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方
日前，2022年首期lpr报价出炉:1年期lpr为3.7%，较上期下调10个基点，5年期以上lpr为4.6%，较此前下降5个基点。今年9月27日，在央行第三季度货币政策委员会议上，提出要维护房地产市场健康发展和保护住房消费者的合法权益。政策层面上也出现优调微调，以共同维护房地产市场的平稳健康发展。
浙商证券认为，房地产行业供需两端信贷改善仍在推进，且力度和节奏逐步加大和加快，行业销售，购地，融资有望加速回归常态，行业基本面底部逐步构建短期房地产资金面持续放松，直至行业逐步化解风险，政策的定力较强行业出险后长期模式的搭建不可避免，综合房企长期竞争潜力不言而喻
民营房企忙于债务展期
不过，新年的融资潮中，民营房企稍显冷清1月以来，仅有龙湖，星河实业等几家房企发债其中，龙湖发行了50亿元住房租赁专项公司债券及28亿元公司债券，星河发行10.73亿元规模的abs，荣盛控股拟发行不超过10亿元的中期票据
与此同时，到期债务兵临城下，余粮不多的民企惟有积极应对1月以来，民营房企掀起展期潮，富力，荣盛，祥生，上坤，大发等都明确了展期的安排日前，阳光城公告称，拟召开持有人会议，将应于1月22日付息的21阳城01展期一年，根据消息显示，该笔融资利率为6.9%，展期期间利率保持不变
截至目前，多家民企债务展期方案获通过日前，世茂两笔总额合计11.65亿元的abs展期获通过，展期一年，分四期兑付日前，金轮天地控股有限公司三个系列合计约4.44亿美元现有票据获得80%以上的现有票据持有人同意延期同日，恒大一笔境内债20恒大01展期方案获得通过，其本息兑付将延期半年
而为了获得延期还债的喘息机会，有的民营房企不得不付出更高的代价日前，荣盛发展完成交换要约从2022年1月14日起，现有票据的息票率将提高至每年9.5%
对债券持有人而言，同意房企延期兑付或是无奈之举以富力为例，在一笔7.25亿美元的美元票据到期前，富力给出的兑付方案是以现金折价回购票据，同时征求票据持有人同意其将票据展期半年至2022年7月13日尽管富力在发布方案时表示，不一定能确保足额兑付，但截至至1月中旬，富力仅有1亿美元的兑付资金用于折价回购，大大低于之前约3亿美元的预期
债务压力下，房企开始变卖资产日前，有媒体报道，融创出售武汉两项目股权，武汉城建，首创分别接盘同日，融创还将昆明融创文旅城二期40%股权转让给珠海华发，转让价为14亿元，包括现金代价12亿元，债权2亿元
不过，从近期央行一系列举措看，融资环境或将有进一步放松的可能1月18日的新闻发布会上，央行提及整体货币政策将继续维持宽松，并提到房地产调控将强化因城施策，强化稳预期，有进一步放松可能性
一位接近某国资房企的内部人士认为，没明显感觉到融资放松，不过个别头部房企率先开闸了美元债，算是略有好转，另外有些城市的房贷周期短了而另一华南民营房企资金部人士则对时代财经指出，没有感觉到放松
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，资金面会更加宽裕，尤其是房企开发贷款等将能实现更好得覆盖融资工具会更加丰富，各类房地产产业都会受到政策的惠及，如商品住房，保障性租赁住房，老旧小区更新等房企把握此类融资端的政策，才能把握主动，真正获得资金面的更进一步宽裕
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