房地产行业迎来历史性利好政策。
房地产市场迎来三箭齐发的利好，极大提振了市场信心截至12月2日，wind数据显示，11月以来，申万一级房地产行业指数涨幅达25.08%，在31个申万一级行业中排名第一与此同时，地产相关主题基金也迅速回血，多只产品表现神勇
那么，相关政策对地产股和房地产产业链有什么影响呢政策转向支持和关怀后，能否扭转房地产板块的下行风险未来行情有望走多远什么样的企业或相关板块值得关注
对此，中国基金报采访了
融通基金副总经理，融通产业繁荣基金经理邹
广发金融地产etf及联接基金经理夏浩洋
李欣，嘉实金融精选基金经理
郭芙金融地产基金经理韩雪
赵大真，陆瑾基金经理
富通基金公募股权投资部基金经理胡
金句:
邹:相关政策将有效改善优质房地产企业的资产负债结构，帮助其合理扩大资产规模，实现规模利润的持续增长，并明显促进其长期股价表现。
李欣:相对来说，对于整体地产股来说，现在是一个利好频出的阶段政策从多角度，多途径为房企提供资金支持
韩雪:除了政策放大行业复苏韧性的累积效应外，未来优质龙头房企集中度提高的优势也可能使地产股的主导状态得以延续。
夏浩洋:地产股短期表现一方面是超跌后政策预期逆转导致的估值修复，同时，从中长期来看，房地产行业有一个格局重塑和行业龙头集中度提升的过程。
赵大震:房地产是这次经济周期中，尤其是经济复苏过程中比较彻底的行业目前房地产估值已经在底部，有很大的投资机会
胡:第三支箭发出稳定市场的信号它既是保险项目，也是保险的主体，对市场有比较积极的作用房地产未来需求仍是市场关注的焦点，后续市场可能期待更多需求端政策进一步提振房地产产业链
三箭齐发明显稳定了市场信号。
有效缓解整体流动性压力
中国基金报记者:11月28日，中国证监会宣布，决定在股权融资方面调整优化五项措施，这标志着支持房地产市场融资的第三支箭已经射出相关政策对地产股和房地产产业链有什么影响
李欣:在短短的20天时间里，政策面同时射出三支箭，具有很强的信号意义，极大地提振了各方的信心相对而言，对于整体地产股来说，现在是一个利好频出的阶段政策从多角度，多途径为房企提供资金支持一方面支持存量贷款和债券的合理展期，有效规避房企债务风险的延迟一方面，房地产企业新增募集资金用于保障交房和民生，央企在建国家住房建设项目风险敞口有望降低，有望带动资产负债表持续改善另一方面，建设业务处于良性循环，再融资可用于保障性住房，棚户区改造，旧城改造，拆迁安置房建设，补充流动资金，偿还债务等，有利于建设国央企更好地服务我国实体经济发展，稳定宏观经济市场
韩雪:在政策层面，从信贷，债券，股权三大主要融资渠道支持房地产企业融资的堵点已经全部疏通，三箭合一政策的力度和速度明显超出市场预期特别是12年后恢复重组申请和再融资审批，政策面松绑并持续加码，有助于为当前的住宅和商业地产引入新的资金，盘活房地产存量，促进全行业信用复苏当前，放松房企股权融资主要是为了推进保交房工作，避免恶性事件再次发生，有力支撑市场信心，同时有利于扭转房地产市场下行风险，稳定经济发展预期在政策力度不断提升的背景下，短期行业估值修复的边际动力增强，整个市场的风险偏好也有望受益
夏浩洋:总的来说，支持房地产融资的三支箭正式落地，对缓解房地产市场整体流动性压力，恢复市场信心起到了重要的积极作用第三支箭射出后，对于地产股而言，股权融资的回暖有利于改善企业的流动性压力，同时有助于困境房企脱困
股权融资五条相关规定中，最受市场关注的是恢复涉房上市公司兼并重组和再融资这一方面有利于优质房企并购困境房企，可以通过并购重组的方式缓解困境房企的经营压力另一方面，再融资的恢复有助于切断债务挤兑给优质房企带来的流动性风险的风险传播
对于房地产产业链上下游企业而言，由于融资政策的改善，企业流动性压力改善，进而上下游产业链建设规模进一步恢复同时，由于房地产企业违约压力降低，产业链相关企业对房地产企业的应收账款坏账压力明显下降，相关企业有机会提升业务质量
赵大真:央行16条开启了此轮金融体系对房地产企业融资的支持，堪称态度前所未有的明确，决心前所未有的坚定，政策出台频率前所未有这表明市场信心的恢复，不仅为房地产安全建设提供了资金保障，也遏制了房地产企业信用风险的进一步传导
伴随着第三支箭的发射，房地产企业的所有融资渠道结束了多年受限的历史，银行，债券，信托，私募，股权融资等输血企业的命脉全部被打通万亿资金投入帮助保障交割的信息发布，在当前市场环境下犹如一剂强心针不仅民企的存量债权人减少后顾之忧，不再跑路，需求端层面也让购房者更敢于选择购买民企的房子
供需稳步修复，房产配置价值提升政策定义了金融体系房地产风险的底线，也意味着行业复苏的必要条件已经具备，行业进入复苏阶段房地产处于基本面底部 有望改善，可继续关注房地产及产业链相关标的
邹:适当放开股权融资限制，支持优质房地产企业合理扩张，是顺应新形势的必然选择相关政策将有效改善优质房地产企业的资产负债结构，帮助其合理扩大资产规模，实现规模利润的持续增长，并明显促进其长期股价表现
同时，在相当一部分房地产企业陷入流动性困境的情况下，剩余的优质房企在获得股权融资支持后，将承担稳定房地产市场整体投资的功能，有助于扭转房地产投资快速下滑的局面，对稳定经济增长起到积极作用相关房地产产业链，尤其是与竣工相关的，将直接受益
胡:第三支箭发出稳定市场的信号它既是保险项目，也是保险的主体，对市场有比较积极的作用融资支持政策加码后，未来房地产的需求仍是市场关注的焦点，后续市场或期待更多需求端的政策进一步提振房地产产业链
地产股短期呈现超跌反弹。
关注长期地产龙头股的配置价值
中国基金记者:在房地产行业连续三箭齐发的背景下，地产股表现不俗有人认为地产股目前处于超跌预期和估值修复阶段如何看待地产股目前的表现是短期现象吗
李欣:现在在中国，低要素成本的红利期已经过去另一方面，在国内需求方面，房地产在过去几个周期中已经达到了非常高的位置按照中国人均居住面积和拥有量的数据，房地产之前在18万亿元的水平，暗示中期顶区伴随着今年房地产行业的调整，第一轮出清可能已经初步完成，但大顶已经出现因此，预计房地产和历史上的每一次周期调整一样，周期上涨的可能性相对较小毕竟已经看到了周期较长的顶部区域，未来会逐渐见底，寻求中期平衡
韩雪:展望后市，虽然房地产中期问题依然客观存在，但人口增长高峰必然导致需求减弱，成本压力高将挤压居民收入分配比例，房地产去工业化将带动长期经济中枢下台阶，趋势很难说好转但从中短期投资来看，当前政策应对主动性仍在加大，结构性政策也在逐步深化叠加未来需求端政策，仍值得进一步期待市场逻辑围绕政策落地—信贷回暖—预期反转—销售反弹的复苏趋势，成为目前做多的共识预期不过，除了政策的累积效应放大了行业的复苏弹性，未来优质龙头房企集中度提高的优势也可能使地产股的优势状态得以延续
夏浩洋:地产股短期表现一方面是超跌后政策预期逆转导致的估值修复，同时，从中长期来看，房地产行业有一个格局重塑和行业龙头集中度提升的过程。
从9，10月份地产股的表现来看，股价经历了头部房企销售结构性回暖，流动性风险向高评级优质房企传导的震荡过程10月底，地产股的股价和估值都处于一个相对底部的区间在当时的股价环境下，市场陆续迎来第二支箭和第三支箭的利好政策，监管对房地产行业的坚定政策支持得到验证，因此短期内股价反弹明显
中长期来看，房地产行业龙头企业将继续迎来行业供给侧出清带来的竞争格局优化，有望实现业务质量的持续提升在过去的高周转时代，房地产企业都在互相追逐销售规模，所以不断牺牲利润表的利润质量但当前市场格局重塑后，优质龙头房企可能会从追求销售规模转向追求利润质量，业务质量的中长期提升将继续带动公司的roe水平和股价的中长期估值中枢因此，我们认为从中长期来看，龙头房企的配置价值值得关注
赵大震:目前财政货币政策积极发力，政策拼图越来越完整，支持力度有望延续上周的中国特色估值体系引发市场思考，叠加房地产风险管理，稳增长，加码共振，刺激市场产生快速的行业轮动从中期来看，市场底部临近，未来市场中枢的提升将更加确定
长期来看，我们认同中国经济需要转型的逻辑支柱产业必须从房地产转向先进制造业等其他产业但是，转型会是一个比较漫长的过程，不会一蹴而就房地产仍然是中国经济非常重要的一部分
房地产的重要性在于:第一，从土地财政的角度看，对地方经济相当重要，第二，人民对美好生活的需求还在同时，经过此轮危机，竞争格局有所改善，后续对长效机制的探索，也有助于房企摒弃原有的不增加利润的跑马圈地式扩张，找到更健康的发展模式
邹:未来，地产股的表现将出现明显分化预计优质房地产企业将优先考虑各种融资资源，包括信贷，债券融资和股权融资即使房地产市场的规模可能会缩小，他们仍然可以通过增加市场份额来实现持续的利润增长，并进行新的增长周期他们的股价表现具有很强的持续性在以往的房地产周期中，被证明经营效率低下，经营策略不健全的房地产企业会逐渐萎缩甚至退出市场，其股价表现更多体现为超跌反弹的走势
胡:目前整个房地产行业的调整已经进入了一个比较良性的阶段，政策的出台也比较准确我们比较看好地产股的表现，认为是当前资产配置中值得关注的板块
地产股估值处于底部。
优质企业估值修复行情可能持续。
中国基金记者:如何看地产股的估值水平从基本面来看，后续的估值修复行情是否有望持续有多坚持
李欣:目前，房地产行业的基本面和估值都在底部近期由于政策利好，估值有所修复地产板块的机会根据后续股价上涨的延续可以分为三个阶段目前阶段是民企地产逐渐复苏的反转之前被杀至0.2~0.5倍pb的民企地产估值有望提升至0.8~1倍pb民营企业的生死风险解除后，还要看房地产行业的销售能否恢复到前几年的水平一旦销售恢复，地产板块可以从抄底的pb估值切换回原来的pe估值方法
由于今年是估值表现双杀年，一旦销售恢复，该板块将有机会双击我们乐观的认为现阶段还有40~50%的空间此外，行业回归正轨后，房企的市场份额还会增加除了可持续业务的发展，还包括商业，物业和其他业务
韩雪:目前，地产股的表现是在超低估值下开始上涨此轮地产股上涨的核心支撑在于行业内具有确定性的供给侧改革机会未来，优质企业的市场份额将大幅提升，成本将大幅下降，利润率的提升将是可以预期的积极变化
夏浩洋:由于房地产行业利润表反映的结算利润对于开发商来说是一个相对滞后的指标，如果从市净率的角度来看房地产公司的估值，11月初的房地产指数约为1.4倍，在近10年的底部区间，优质龙头房企甚至处于破净区间本质上，市净率反映的是市场对房地产项目储备资产价格的预期，历史底部的市净率反映的是市场对房地产行业销售景气度下行导致房价下行的悲观预期
目前的估值修复只是反映了企业超跌后的预期反转对于行业景气度的恢复，未来房价和销量的触底将进一步带动地产股市场对于行业来说，清理土地市场的企业供给侧是一个中长期的过程，龙头房企将迎来竞争格局的改善我们继续看好龙头房企经营质量提升背景下，中长期roe回升带来的投资机会
赵大震:房地产是这次经济周期中，尤其是经济复苏过程中比较彻底的行业目前房地产估值已经在底部，有很大的投资机会
邹:从pb和pe来看，地产股的估值水平在a股市场处于低迷状态优质地产股的后续估值修复仍将持续，甚至在房地产市场销售有效企稳后进入新的增长周期，其持续性可能以年来衡量
胡:总的来说，房地产行业的估值仍然比较低如果行业回到相对健康的状态，还有明显的修复空间但是估值是一个动态的过程，需要持续的项目和成果作为支撑，所以不同的企业可能还是会有划分
看好后端完成的产业链，
以及建材，轻工，家电等板块。
中国基金记者:如果从房地产产业链的细分来看，你更倾向于什么样的企业或相关板块。
李欣:第一类，核心央企和国企就央企和国企而言，这方面的市场份额是有空间的我们认为未来市场份额会增加，但可能需要很长时间才能实现第二类其实是不管国企民企，我们更看好开发业务之外的可持续业务比如房地产里面有一些商业购物中心，等等购物广场是平时吃饭购物都要去的地方，所以和日用品差不多我们可以把它当成一种必须的消费，所以人流量比较大因此，我们认为商业和物业业务是我们非常看好的可持续增长，未来可估值的业务，我们更看好这类业务占比相对较高的房地产企业
韩雪:目前来看，政策支持房地产处于这样一个中期甚至是上半年的位置回过头来看，还是会处于一个边际的，积极的方向从基本面来看，过去的紧缩周期带来了房企融资端的显著分化，具体表现为融资规模和成本的显著分化这一轮房地产行业的投资逻辑是非常强的供给侧改革逻辑对于具备这些优势的房企来说，未来其实是非常好的产业机会
这种机遇体现在:一是市场主体大幅减少，土地市场竞争强度明显下降，带动房企拿地成本下降，其次，作为银行贷款的需求方，开发贷与银行之间的价格战是整体贷款额度在扩大但需求在下降的背景下的必然趋势优质企业将受益于资金成本下行，利润率提升因此，对于卖得好，拿地多，布局高能城市的房企来说，未来这种增长的确定性和利润质量会更好，更看好双升，整个房地产行业的估值和业绩
夏浩洋:从房地产产业链来看，我们相对更看好后端完成的产业链目前伴随着防疫措施的优化，房企融资的整体改善，以及以支持房企建设和交付为重点的融资政策方向，行业整体竣工规模有望得到修复房企在完成手持项目建设后，如果销售热潮进一步向上，现金支出方向将更多用于土地投入，扩大销售规模前期开始的产业链景气恢复周期可能相对比后端的完成周期要慢
赵大真:伴随着国家对保险投放的高度重视，一批救助金陆续上线，发放到各省市根据我们的调研，最近两周资金落地项目的速度较前期明显加快预计这些真金白银的投资将在明年竣工数据的增长中得到体现，复苏态势好于投资和新开工，从而利好房地产产业链中的建材，轻工，家电等板块
邹:从短期来看，如果保交房的政策措施得到有效实施，包括消费建材，家居等行业在内的完整产业链将受益更多从中长期来看，在房地产销售企稳并逐步回暖的情况下，稳定销量非常重要，这将决定房地产产业链新的估值中枢水平
胡:从中长期来看，我们看好国企和央企房地产市场将是多元化的，不仅包括住宅地产，还包括商业地产，棚改和旧改国企和央企在棚改，旧改等领域可以发挥重要作用，融资相对健康
一箭三雕全面利好市场。
a股底部概率已经出现。
中国基金记者:您是否认为最近房地产行业的三支箭对经济的提振，大多影响了整体a股市场能带来综合效益吗
李欣:第一，第一箭从实际操作来看，主要投向优质房企，第二支箭聚焦民营企业，第三支箭的应用没有太多的门槛上市房企只要能享受到这类政策的好处，政策效应的释放会更好
第二，第三支箭的发射，汇集了多种重磅金融政策，包括重组，增发，定向增发等，为房企后续资金的改善创造了非常好的机会
最后三支箭一起射出，这本身就形成了非常好的组合拳效果虽然房屋销售市场仍有压力，但这三项政策本身就能显著提高房企的流动性一些接近此类政策的企业可以享受到好处
夏浩洋:总体来看，之前抑制经济复苏的一些因素正在出现边际改善的迹象房地产融资政策的不断宽松，解决了房企负债端的挤兑问题，进一步分散了控制风险接下来，在融资政策宽松的窗口期，预计居民需求政策将继续发力，助力房地产市场销售回暖，解决房地产市场景气度下行压力所以从多方面来看，经济复苏是一定的趋势，近期a股有所反弹，反映了资本市场对经济复苏的积极预期
赵大真:房地产业是中国经济的动脉上下游涉及的行业和企业数量众多，景气程度极为接近对房地产企业的定向放水，实际上是对整个产业链的输血，提供更多的就业岗位，带来需求的回暖，从基本面来看对所有行业都是有利的
短短20天，政策面的三支箭具有强烈的信号意义，极大地提振了各方信心政策从多角度，多途径为房企提供资金支持，支持存量贷款和债券合理展期，有效规避房企债务风险扩散房地产企业新增募集资金用于保交房保民生，央企在建国家住房建设项目风险敞口有望降低，有望带动资产负债表持续改善建设业务处于良性循环，再融资可用于保障性住房，棚户区改造，旧城改造，拆迁安置房建设，补充流动资金，偿还债务等，有利于建设国央企更好地服务我国实体经济发展，稳定宏观经济市场
邹:房地产行业的三支箭具有明显的信号功能，显示了政策当局对经济下行的关注和担忧，体现了根据实际情况优化调整政策，与时俱进的导向结合各种相关政策措施，这对市场来说是一个综合优势a股市场的一个大底部已经出现，2022年4—10月形成的这个底部可能在未来2—3年内有效
胡:房地产链条会对商品定价和整个宏观经济产生影响目前整个行业的调整已经进入相对良性的阶段，对政策的判断更加准确我们对行业的改善很有信心未来a股风格切换也是有可能的
未来价值风格或可持续机会
中国基金记者:地产，银行全线走强后，市场风格会发生变化吗相对而言，年底和明年一季度哪些领域更占优势
李欣:目前在这些子行业中我们最看好房地产，因为从政策走向来看，房地产政策的底部反转是最明显的现在利好政策还在出，我们认为还会有后续所以我们最看好房地产板块
其次，房地产板块上涨，对银行，保险也是利好本来我们说银行业绩很好，但是今年，其实银行股涨跌差别很大很多时候，我们担心的是房地产商的风险房地产政策一旦逆转，核心银行的坏账压力会降低，估值会提升，所以对银行来说也是一个明显的优势所以我们银行排名第二保险相对间接，经济有望，国债收益率提高，对保险是利好
夏浩洋:整体来看，目前市场处于磨底阶段，反弹重点可能在于修复低估值板块的修复是一条重要主线
从风格上看，纵观过去几轮市场低点，市场的重心往往是在底部反弹时进行修复，低估值和较好的政策预期是市场修复的主要逻辑从子行业的相对估值水平来看，参考并比较2010年以来四次市场见底后30个交易日的表现，普遍存在相对估值较低的行业领涨的现象所以目前从估值的角度来看，还是关注金融地产板块未来的估值修复机会
赵大震:经济预期的向上修正，流动性的宽松协调，政策密度的平稳增长，可能带来阶段性大票式的修复机会，从破产估值预期的极低估值走向正常化相对而言，年底和明年一季度，明年上半年处于经济复苏初期，顺周期板块比增长板块更有优势
邹:市场风格会逐渐趋向价值，未来一年是大概率事件需要注意的是，虽然政策方向发生了明显变化，但政策的优化是一个渐进的过程把握好政策的力度，以免产生新的负面效应，这是正常的选择所以风格的转变不会一蹴而就，但价值风格在未来一年有持续的机会也是事实就年底和明年一季度而言，地产行业和竣工链的优质公司大概会有较好的投资机会
胡:短期稳增长预期有所改善，与经济复苏相关的顺周期行业较为乐观。
销售复苏的步伐仍然是当前市场关注的焦点。
中国基金记者:相对而言，在目前的市场格局下，你认为市场风险点来自哪里你会更关注哪些因素
李欣:房地产的主要风险点在于交付，销售，信贷等的恶性循环，成为以居民餐桌缩水为标志的主要风险点之一以及当地疫情进一步干扰销售复苏的风险个别公司虽然获得了增信支持，但销售疲软，债务仍可能展期，房地产企业盈利能力将进一步下降
对于投资者而言，短期行业信用修复仍需时间，但主流房企估值已跌至历史低位，无需过度悲观当前时间是布局优质地产股的好时机考虑到房地产产业链涉及众多子行业，个股表现良莠不齐，个人投资不了股票是必然的借助基金的专业力量曲线入市比较明智
夏浩洋:从历史上看，房地产市场的繁荣往往能影响经济增长的恢复所以，目前最核心的风险在于，房地产市场的整体景气度能否像大家预期的那样，在今年触底后实现增长从行业的各个角度来看，未来一两个季度房地产市场的销售情况更需要关注
从不同城市来看，核心城市的潜在供应量在企业以拿地为主的策略下持续增长，而二手房上市量增加带来的价格调整缩小了二手房与二手房的相应价差，导致新房购买需求下降，新房销售复苏的整体节奏可能会出现一些波折但在非核心城市高库存水平的环境下，期房交付带来的信任问题仍可能在一定程度上制约居民住房需求的释放
目前在房地产调控政策持续宽松的环境下，从政策放松到市场销售回暖还有一定的距离和挑战房地产市场销售回暖的节奏仍是当前市场的主要关注点
赵大震:短期和过快的预期修正可能导致市场波动加大投资者可继续关注房地产产业链中有望被政策修复的建材，金融板块，但也要警惕政策不及预期和疫情可能带来的市场调整风险
邹:目前在经济数据疲软，行业数据受季节性因素干扰较大的情况下，政策导向成为市场的主导影响因素需要注意的是，政策预期的明确是一个渐进的过程，期间市场可能会质疑政策走向，导致市场波动
胡:目前，国内经济基本面处于弱复苏格局内需不足的问题亟待解决未来关键政策或决定市场走向的关键变量的变化，可以通过中央经济工作会议来跟进短期稳增长预期有望改善，经济修复预期相关性高的品种相对更乐观如果社会融合的长期前瞻指标改善，经济增长将逐步改善，对a股形成有力支撑
