日前，盐田reit发布公告，提示投资者关于基金溢价风险，并测算年化净现金流分派率以量化分红变化按照2月7日场内价格计算，盐田reit预期年化净现金流分派率将由4.15%降至2.45%
《每日经济新闻》记者从基金公司了解到，目前盐田reit暂未公布最新基金净值，仍以发行价2.30元/份做基础对比，即便后期公布最新基金净值，以目前场内溢价情况来看，由于36年封闭期未满，目前无法在场内外进行套利操作，但伴随着场内价格的不断升高，净现金流分派率将显著下降2022年以来，首创水务reit亦发布类似公告提示溢价风险
分红收益有可能被稀释
2022年以来，a股各主要指数跌多涨少，强势吸金的稳健投资主线更为匮乏，不过，一众公募reits却不断吸引投资者目光，截至2月8日收盘，11只公募reits2022年内涨幅多在10%以上，其中，富国首创水务reit及红土盐田港reit均超30%。
需要注意的是，由于公募reits底层资产及投资功能的特殊性，这类型工具产品并非涨幅越大越好，甚至会对所谓强制分红的效益造成冲击日前，红土盐田港reit就发布公告提示基金溢价风险，直指分红收益可能被稀释
根据公告信息，盐田港reit在2月7日收盘报收3.887元，相较于发行价2.300元出现较大幅度溢价，而2.300元同为该reit首发上市时的基金净值按照年化净现金流分派率计算方式，目前已显著下降
根据消息显示，盐田港reit在2021年7月1日至2021年12月31日期间预期的可供分配金额为3814.04万元，折合全年两倍理论测算数据，以首发价格测算的年化净现金流分派率为4.15%，以2月7日收盘价计算的数值为2.45%，下降1.7个百分点。
伴随着二级市场报价提高，目标不动产评估净值被动拉高，导致净现金流分派率计算中的分母变大，导致结果变小简单来说，就是目标不动产的估值被高估，而原先预计年度分配现金流是确定的，因此如遇近期分红，投资者或面临分红收益减少的可能
对于二级市场价格被炒，基金公司在回应《每日经济新闻》记者时表示，并未有过相关市场调研，底层资产项目的经营也没有应披露而未披露的情况，仍是以获取基础设施项目租金等稳定现金流作为主要目的。
尚没有场内外套利机遇
此外，由于公募reits在运作方式上类似于场内lof，遇到场内大幅溢价的情况，亦有声音在讨论关于场内外套利的可行性，但就现有公募reits的管理方式来看，没有任何可能，且场外基金份额仅占公募reits总份额中很小一部分。从购物中心布局来看，龙湖集团等继续深耕一二线核心城市，新城控股等则较为关注三四线城市发展机会。
以盐田港reit为例，统计显示，截至2月8日，场内流通份额有7.9919亿份，占总份额8亿份的99%以上基金公司相关人士告诉记者，目前盐田reit暂未公布最新基金净值，仍以发行价2.30元/份做基础对比，即便后期公布最新基金净值，以目前场内溢价情况来看，由于36年封闭期未满，目前无法在场内外进行套利操作
记者注意到，多数公募reits在基金合同中明确，基金的信息披露包括但不限于每周披露基金资产净值和基金份额净值，于半年度和年度最后一个交易日披露基金份额净值和基金份额累计净值，在定期报告中披露基金净值增长率及相关比较信息。
可见，由于公募reits基金净值披露的频率较慢，在未获更新之前，前次净值仍不能作为资产估值考量的科学依据有业内人士分析认为，很多reit早在上市前的询价及定价阶段，就较资产实际价值有一定溢价，后期场内价格的走势仍需兼顾底层资产的实际经营情况和盈利增速进行匹配，否则不仅影响分红收益，也对场内份额的价值成长带来负面影响
事实上，除了盐田港reit提示溢价风险外，2月8日，富国首创水务reit也发布交易风险提示公告，同样对二级市场价格高企可能对净现金流分派率造成冲击进行说明，不过，首创水务reit拟报出的2021年度净现金流分派率尚在4%以上，达4.003%。2020年，龙湖集团新开业10家购物中心，坐落于南京，成都，苏州，西安，济南，重庆6个一二线核心城市；公司在建拟建的购物中心项目还有13个，也都位于我国一二线核心城市。。
此外，在第二批公募reits中，建信中关村产业园reit也在去年12月中旬提示交易风险，及上市当天，该基金在二级市场的涨幅就达到30%，公司同样提示投资者注意投资风险。新城控股于2020年新开业33个吾悦广场。其中，22个位于三四线城市，包括泰州，嘉兴，湖州等长三角城市以及徐州，淮安等发展较好的城市。
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